Borg verrekenen met de laatste maand huur: mag dat?
Of je de laatste huur mag overslaan omdat je verhuurder je borg heeft, en wat er gebeurt als je dat doet. Voor huurders die uit een huurwoning of kamer in Nederland vertrekken.
FindLawyer bereidt je zaak voor en koppelt je aan een gespecialiseerd advocatenkantoor. Het kantoor beslist zelf of het je zaak aanneemt en bevestigt zijn eigen tarieven. Het juridische advies komt van dat kantoor.
Regels uit het Burgerlijk Wetboek, Rijksoverheid en het Juridisch Loket · Gecontroleerd op 25 september 2026
Kort antwoord
Alleen als je verhuurder er schriftelijk mee instemt. Volgens artikel 7:261b BW is de waarborgsom zekerheid voor wat je in het huurcontract hebt afgesproken, en betaalt de verhuurder hem binnen 14 dagen na het einde van de huur terug. Betaal je de laatste maand huur gewoon niet, dan is dat achterstallige huur: de verhuurder mag die met je borg verrekenen, krijgt 30 dagen in plaats van 14 voor het restant, en kan wettelijke rente en incassokosten rekenen. Geen officiële bron geeft huurders het recht dit op eigen houtje te doen.
Kort gezegd
Mag je je borg verrekenen met de laatste maand huur?
Artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek maakt de waarborgsom zekerheid voor wat je in het huurcontract hebt afgesproken, terug te betalen binnen 14 dagen na het einde van de huur, dus geen vooruitbetaling van je laatste maand huur. Je verhuurder kan ermee instemmen dat je hem zo gebruikt. Zonder die afspraak betaal je de huur op de dag die in je contract staat.
- Huur op tijd betalen: het Juridisch Loket is duidelijk: je mag geen huurachterstand hebben, en in je huurcontract staat wanneer je de huur moet betalen (Juridisch Loket).
- De borg dekt 4 posten: achterstallige huur, servicekosten, schade die voor jouw rekening is en de energieprestatievergoeding. Administratiekosten mogen niet worden verrekend (Rijksoverheid).
- Kijk in je contract: wat staat er over de waarborgsom en over de betaaldatum van de huur? Is een bepaling onduidelijk, laat een huurrechtadvocaat ernaar kijken.
De wet
Wat zegt de wet over verrekenen met de waarborgsom?
Volgens artikel 6:127 van het Burgerlijk Wetboek mag je alleen verrekenen met een vordering die je kunt afdwingen, en volgens artikel 7:261b is je borg pas na het einde van de huur terug te betalen. Samen gelezen maken die twee artikelen eenzijdig verrekenen met je laatste maand huur lastig te verdedigen. Geen officiële pagina die wij hebben nagekeken beantwoordt de vraag rechtstreeks. Zie het dus als een vraag voor een advocaat, niet als een recht.
“Een schuldenaar heeft de bevoegdheid tot verrekening, wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering.”
Artikel 6:127 lid 2 BW, wetten.overheid.nl, gecontroleerd op 25 september 2026.
| Situatie | Wat de bron zegt | Wat er met je borg gebeurt |
|---|---|---|
| Je betaalt de laatste huur niet, zonder afspraak | Verrekenen kan alleen met een vordering die je al kunt afdwingen (artikel 6:127 BW); de borg is pas na het einde van de huur terug te betalen (artikel 7:261b BW) | De verhuurder verrekent de maand als achterstallige huur; het restant binnen 30 dagen |
| De verhuurder verrekent achterstallige huur na het einde van de huur | Mag: achterstallige huur is een van de 4 posten (artikel 7:261b BW) | Het restant binnen 30 dagen, met een schriftelijke, volledige kostenspecificatie |
| Jullie spreken het schriftelijk af | Wat jullie samen hebben vastgelegd | Zoals afgesproken; wat er van de borg overblijft, betaalt de verhuurder terug |
| De verhuurder houdt administratiekosten in | Mag niet (Rijksoverheid) | Terug binnen 14 dagen na het einde van de huur |
Bronnen: artikel 6:127 en 7:261b BW, Rijksoverheid. Gecontroleerd op 25 september 2026.
Het risico
Wat gebeurt er als je de laatste maand huur gewoon niet betaalt?
De onbetaalde maand wordt achterstallige huur, en die staat bovenaan de 4 posten die Rijksoverheid noemt; de verhuurder krijgt dan 30 dagen in plaats van 14 voor het restant. Een deel van je borg is dan al op voordat de oplevering heeft plaatsgevonden.
- Incassokosten: een betalingsherinnering moet je 14 dagen de tijd geven. Betaal je dan niet, dan moet je buitengerechtelijke incassokosten betalen (Juridisch Loket).
- Wettelijke rente: de huur heeft een vaste vervaldag. Verstrijkt die zonder betaling, dan ben je zonder ingebrekestelling in verzuim en kan de verhuurder wettelijke rente rekenen (artikelen 6:83 en 6:119 BW).
- Schade erbovenop: rekent de verhuurder ook schade, dan is er minder borg over om die te dekken. Een discussie over schade gaat dan over geld dat jij nog moet betalen, niet over geld dat hij vasthoudt.
- Rechter, niet de Huurcommissie: geschillen over de waarborgsom lopen via de gemeente of de rechter; de Huurcommissie speelt geen rol (Volkshuisvesting Nederland).
Op papier
Hoe spreek je het schriftelijk af met je verhuurder?
Regel de afspraak schriftelijk voordat de laatste huur moet worden betaald, want zonder afspraak mag de verhuurder op grond van artikel 7:261b de huur verrekenen en 30 dagen nemen voor het restant. Blijf betalen tot je dat ja op papier hebt.
- Zet de bedragen in één mail: de borg die je hebt betaald, de laatste maand huur, en om welke maand het gaat.
- Spreek af wat er met de rest gebeurt: bij een contract vanaf 1 juli 2023 kan de borg tot 2 maanden kale huur zijn. Vraag de verhuurder het bedrag dat overblijft en de datum van terugbetaling te bevestigen.
- Regel de oplevering: vraag hoe je de woning moet opleveren, wees erbij, en controleer of er een datum, naam en handtekening op het rapport staan (Rijksoverheid).
- Bewaar je bewijs: de bankoverschrijving van de borg, de mails en je eigen foto’s van de woning op de dag dat je vertrekt.
Voorstel van de verhuurder
Wat als je verhuurder zelf voorstelt je borg te houden?
Je kunt instemmen, maar reken eerst na: Rijksoverheid noemt als maximum 2 maanden kale huur voor contracten vanaf 1 juli 2023, dus de borg kan hoger zijn dan één maand huur. Voor oudere contracten noemt Rijksoverheid 3 maanden, en schrijft dat de rechter dat heeft bepaald.
- Het verschil is van jou: wat de borg hoger is dan de laatste huur, krijg je terug binnen 14 dagen na het einde van de huur, of binnen 30 dagen met een schriftelijke, volledige kostenspecificatie als de verhuurder kosten verrekent (artikel 7:261b BW).
- Alleen de 4 posten: administratiekosten, contractkosten of sleutelgeld mogen er niet af. Meer daarover in de uitleg over de waarborgsom.
- Schoonmaak: alleen de kosten als je de woning niet netjes of niet volgens afspraak hebt achtergelaten, nooit voor gewone slijtage of slecht onderhoud door de verhuurder zelf (Rijksoverheid).
- Vraag om een eindregel: laat de verhuurder na de oplevering schriftelijk bevestigen of de borg helemaal is afgerekend, of welke kosten nog openstaan.
Borg nog niet terug?
Doe de gratis check van twee minuten: je ziet je bedragen en datums naast de termijn, het maximum en de posten die de wet noemt.
Volgende stap
Wat doe je nu?
Controleer deze week drie dingen: je huurcontract, je borg naast het maximum van 2 maanden in artikel 7:261b BW, en de datum waarop je laatste huur moet worden betaald. Kies dan je route.
- Je huurt nog: vraag je verhuurder per mail om de verrekening, met de punten hierboven. Betaal de huur tot je een schriftelijk ja hebt.
- De huur is voorbij en je borg blijft weg: vraag hem schriftelijk terug, bijvoorbeeld met de voorbeeldbrief van het Juridisch Loket. Hoe het verder gaat, lees je in waarborgsom terugkrijgen.
- Contract van vóór 1 juli 2023: laat de termijn voor jouw contract nakijken.
- Een advocaat nodig? Bekijk wat het kost bij gesubsidieerde rechtsbijstand, of lees over de huurrecht advocaat.
FindLawyer.nl biedt huurders in Nederland een gratis waarborgsomcheck van twee minuten. Lijkt de borg terug te halen, dan koppelt FindLawyer je aan een onafhankelijke huurrechtadvocaat. FindLawyer is geen advocatenkantoor.
Vragen
Veelgestelde vragen
Vijf vragen over je borg en je laatste huur, beantwoord met artikel 6:127 en 7:261b BW, Rijksoverheid en het Juridisch Loket.
Mag ik mijn borg verrekenen met de laatste maand huur?
Alleen als je verhuurder schriftelijk instemt. Artikel 7:261b BW maakt de borg zekerheid voor de huur, terug te betalen na het einde van de huur, en artikel 6:127 BW staat verrekening alleen toe met een vordering die je al kunt afdwingen. Betaal je zonder afspraak niet, dan verrekent de verhuurder de maand als achterstallige huur.
Mag mijn verhuurder mijn borg houden in plaats van de laatste maand huur?
Ja, als jullie het samen afspreken. Reken wel eerst na: bij een contract vanaf 1 juli 2023 kan de borg tot 2 maanden kale huur zijn, dus meer dan één maand huur. Vraag je verhuurder schriftelijk te bevestigen hoeveel je terugkrijgt, wanneer, en welke kosten na de oplevering eventueel nog openstaan.
Wat gebeurt er als ik de laatste huur niet betaal?
Dan heb je een huurachterstand. De verhuurder mag die met je borg verrekenen en krijgt 30 dagen voor het restant. Na een betalingsherinnering met 14 dagen de tijd betaal je bovendien buitengerechtelijke incassokosten, zegt het Juridisch Loket, en omdat de huur een vaste vervaldag heeft, kan ook wettelijke rente gaan lopen.
Moet mijn verhuurder rente betalen over mijn borg?
Nee. Rijksoverheid schrijft dat de verhuurder geen rente over de waarborgsom hoeft te betalen zolang hij die vasthoudt. Anders is het als hij te laat terugbetaalt: is de termijn van 14 of 30 dagen na het einde van de huur verstreken, dan is hij in verzuim en kan wettelijke rente gaan lopen (artikel 6:119 BW).
Kan de Huurcommissie hierover beslissen?
Nee. Volkshuisvesting Nederland schrijft dat de Huurcommissie bij geschillen over de waarborgsom geen rol speelt. Zulke geschillen lopen via de gemeente of de rechter. Wil je je borg terug, vraag die dan eerst schriftelijk terug, bijvoorbeeld met de voorbeeldbrief van het Juridisch Loket, en stap daarna zo nodig naar de rechter.
Bronnen bij deze pagina
Laatst gecontroleerd op 25 september 2026
- Artikel 6:127 Burgerlijk Wetboek (verrekening), wetten.overheid.nl
- Artikel 7:261b Burgerlijk Wetboek (waarborgsom), wetten.overheid.nl
- Artikelen 6:83 en 6:119 Burgerlijk Wetboek (verzuim, wettelijke rente), wetten.overheid.nl
- Rijksoverheid: Mag mijn verhuurder een waarborgsom vragen als ik een woning wil huren?
- Rijksoverheid: Welke regels gelden voor verhuurders en verhuurbemiddelaars?
- Het Juridisch Loket: Wat kan ik doen als ik een huurachterstand heb?
- Het Juridisch Loket: Voorbeeldbrief terugvragen borg huur
- Volkshuisvesting Nederland: Waarborgsom
FindLawyer is een matchingdienst en geen advocatenkantoor. Juridisch advies komt van de advocaat aan wie je wordt gekoppeld.