Huurrecht · Bijgewerkt 8 okt 2026 · Leestijd ~12 min

Huurcontract opzeggen door verhuurder: mag dat in 2026?

Je verhuurder wil dat je vertrekt en stuurt een brief. Deze gids legt uit wanneer een huurcontract opzeggen door verhuurder volgens de wet mag, welke termijn geldt en wat de eerste 6 weken betekenen, voor elke huurder in Nederland, ook als je hier nog maar kort woont.

FindLawyer bereidt je zaak voor en koppelt je aan een gespecialiseerd advocatenkantoor. Het kantoor beslist zelf of het je zaak aanneemt en bevestigt zijn eigen tarieven. Het juridische advies komt van dat kantoor.

Huurcontract opzeggen door…Welke opzegtermijn geldt voor je…

Regels van het Burgerlijk Wetboek, Rijksoverheid en het Juridisch Loket · Gecontroleerd op 8 oktober 2026

Kort antwoord

Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd mag je verhuurder alleen opzeggen om een reden uit de wet (artikel 7:274 BW). Denk aan huurachterstand, overlast of dringend eigen gebruik. Verkoop van de woning is op zich geen reden. De opzegging moet per aangetekende brief of via een deurwaarder, met de reden erin. De opzegtermijn is minimaal 3 maanden, plus 1 maand per jaar dat je er woont, tot maximaal 6 maanden (artikel 7:271 BW). De verhuurder vraagt je binnen 6 weken te laten weten of je instemt. Stem je niet in, dan moet hij naar de kantonrechter. Tot die uitspraak mag je blijven wonen (Rijksoverheid).

Belangrijkste feiten

3 tot 6 maanden opzegtermijn voor de verhuurder: 3 maanden plus 1 maand per jaar huur, maximaal 6 (Volkshuisvesting Nederland; artikel 7:271 lid 6 BW)
6 weken: zo lang wacht de verhuurder op je schriftelijke reactie. Reageer je niet, dan is dat geen toestemming (Volkshuisvesting Nederland; artikel 7:272 BW)
1 juli 2024: sindsdien is een vast huurcontract de norm. Een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar mag alleen nog in uitzonderingsgevallen (Rijksoverheid)
1 tot 3 maanden voor de einddatum moet de verhuurder je schriftelijk laten weten dat een tijdelijk contract afloopt (Rijksoverheid; artikel 7:271 lid 2 BW)
9 maanden: zo lang heb je bij een hospitakamer geen huurbescherming. In die periode geldt een opzegtermijn van 3 maanden (Rijksoverheid)
3 jaar: een nieuwe eigenaar kan zich niet op dringend eigen gebruik beroepen als hij binnen 3 jaar nadat de eigendomswissel schriftelijk aan jou is gemeld opzegt (artikel 7:274 lid 5 onder b BW)

Dit is algemene informatie over Nederlands recht en geen juridisch advies voor jouw situatie. Regels veranderen; de termijnen gelden voor 2026. Aan deze tekst kunnen geen rechten worden ontleend.

Gronden

Huurcontract opzeggen door verhuurder: welke redenen gelden?

Volgens artikel 7:271 lid 5 BW mag je verhuurder alleen opzeggen om een reden uit artikel 7:274 lid 1 BW; een opzegging zonder reden, of met een andere reden, is nietig (artikel 7:271 BW).

“Ik wil liever een andere huurder” is geen reden. Staat er wel een geldige grond in de brief, dan beoordeelt de rechter apart of die grond echt opgaat. Hij kijkt daarbij alleen naar de reden of redenen die de verhuurder in zijn opzegging noemt (Volkshuisvesting Nederland).

Grond (art. 7:274 BW)	Wat het in de praktijk betekent	Let op
Slecht huurderschap	Je hebt huurachterstand, je woont niet naar behoren in de woning of je veroorzaakt overlast	De rechter kan je tot een maand de tijd geven om je aan de afspraken te houden (Volkshuisvesting Nederland)
Diplomatenclausule	Het gaat om tijdelijke verhuur: de verhuurder, of de eerdere huurder, wil weer in de woning wonen	Dit moet uitdrukkelijk zijn afgesproken (Volkshuisvesting Nederland)
Dringend eigen gebruik	De verhuurder heeft de woning zelf dringend nodig. Renovatie die niet kan zonder de huur te beëindigen telt ook mee	Verkoop telt niet. Zie hieronder
Weigeren van een redelijk aanbod	Je gaat niet akkoord met een redelijk aanbod voor een nieuw contract voor dezelfde woning	Het aanbod mag de huurprijs niet wijzigen (artikel 7:274 lid 1 onder d BW)
Verkoop door een particuliere verhuurder	Een verhuurder die een natuurlijk persoon is, niet meer dan één woning verhuurt en de woning direct voor de verhuur minstens 2 jaar zelf als eigenaar bewoonde, kan opzeggen om de woning te verkopen	Alleen als dat uitdrukkelijk in het huurcontract staat, binnen 2 jaar na de start van de huur en maar 1 keer: zie artikel 7:274 lid 1 onder h en lid 7 BW (wetten.overheid.nl)
Verhuur aan een ouder of kind van de verhuurder	Telt sinds 1 juli 2024 als eigen gebruik als de woning naar een bloed- of aanverwant in de eerste graad van de verhuurder gaat	Alleen als dat uitdrukkelijk in het huurcontract is afgesproken (artikel 7:274g BW)
Hospita (kamer in de woning van de verhuurder)	Voor een hospita geldt een extra opzeggrond (art. 7:274 lid 1 onder f BW)	Belangenafweging na de eerste 9 maanden
Omgevingsplan, tijdelijke omgevingsvergunning, doelgroepwoning	De verhuurder wil een functie uit het geldende omgevingsplan verwezenlijken (lid 1 onder e), of de huur is opgezegd tegen de dag waarop de tijdelijke omgevingsvergunning (maximaal 15 jaar) van het gebouw vervalt (lid 1 onder g). Bij doelgroepwoningen (jongeren, studenten, promovendi, grote gezinnen) geldt de herverhuur aan iemand uit de doelgroep als dringend eigen gebruik	Zie art. 7:274 lid 1 en art. 7:274a e.v. BW (wetten.overheid.nl; Volkshuisvesting Nederland)

Bij huurachterstand of andere tekortkomingen kan de verhuurder ook vragen om ontbinding (beëindiging wegens wanprestatie). Ook dan beslist de rechter: buiten de rechter om ontbinden mag de verhuurder in de regel niet (artikel 7:231 lid 1 BW). In alle andere gevallen is een opzegging nodig om de huur te beëindigen (Volkshuisvesting Nederland).

Opzegtermijn

Welke opzegtermijn geldt voor je verhuurder?

Volgens artikel 7:271 lid 6 BW is de opzegtermijn van je verhuurder minimaal 3 maanden, plus 1 maand voor elk jaar dat je er ononderbroken woont, tot maximaal 6 maanden (artikel 7:271 BW).

Volkshuisvesting Nederland beschrijft dezelfde regel. Een langere opzegtermijn mag de verhuurder altijd aanhouden.

Je huurt al…	Minimale opzegtermijn verhuurder
Korter dan 1 jaar	3 maanden
1 jaar	4 maanden
2 jaar	5 maanden
3 jaar of langer	6 maanden (maximum)

De opzegging moet ingaan op een dag waarop de huur betaald moet worden, bijvoorbeeld de 1e van de maand. Gaat de opzegging niet in op zo’n dag, of is de termijn te kort? Dan geldt de opzegging alsof zij is gedaan voor de voorgeschreven dag en termijn (artikel 7:271 lid 7 BW). Je hoeft dus niet eerder te vertrekken dan de wet toestaat.

Vormeisen

Hoe ziet een geldige opzegging eruit?

Volgens artikel 7:271 lid 4 BW moet je verhuurder opzeggen bij aangetekende brief of bij exploot van een deurwaarder, met de reden erin; een appje of e-mail voldoet niet (artikel 7:271 BW).

De wet stelt deze eisen (Volkshuisvesting Nederland):

De opzegging gaat per aangetekende brief of via een deurwaarder. Zijn er medehuurders, dan krijgt ieder van hen op dezelfde manier een eigen opzegging.
De verhuurder moet de opzeggrond vermelden. Dat is verplicht.
De verhuurder vraagt jou en eventuele medehuurders om binnen 6 weken schriftelijk te laten weten of je instemt.

Ontbreekt de reden in de brief, dan is de opzegging nietig (artikel 7:271 lid 5 BW). Is alleen de termijn te kort, dan geldt de opzegging met de juiste termijn. Bewaar de brief en de envelop.

Zes weken

Wat gebeurt er in de 6 weken na de brief?

Volgens artikel 7:272 BW loopt je huur na de opzegdatum gewoon door zolang je niet schriftelijk instemt, en kan je verhuurder pas 6 weken na de opzegging de rechter vragen de huur te beëindigen (artikel 7:272 BW).

Je hoeft niet in te stemmen. Zonder jouw schriftelijke toestemming eindigt de huur niet vanzelf:

“De huurovereenkomst wordt pas beëindigd als de huurder schriftelijk instemt met de huuropzegging. Doet hij dat niet, dan kan de huurovereenkomst alleen beëindigd worden door tussenkomst van de rechter.”
Bron: Volkshuisvesting Nederland, procedure beëindigen huurcontract

Stem je wel schriftelijk in, dan eindigt de huur op de datum uit de opzegging.

Stap	Wat er gebeurt
1. Brief ontvangen	Noteer de datum. De termijn van 6 weken loopt vanaf de opzegging
2. Reageren	Je kunt binnen 6 weken per brief laten weten dat je niet instemt. Verplicht is dat niet: zwijgen is geen toestemming. Medehuurders kunnen ieder een eigen brief sturen
3. Verhuurder houdt vast aan opzegging	Na de 6 weken kan de verhuurder naar de kantonrechter stappen
4. Tot de uitspraak	De huur loopt door en je mag in de woning blijven wonen tot de rechter beslist (Rijksoverheid)

Het Juridisch Loket heeft uitleg en een voorbeeldbrief bezwaar tegen huuropzegging. De huur blijft verschuldigd zolang het contract loopt. Een nieuwe huurachterstand kan de verhuurder een extra reden geven.

Ontruimen doet alleen een deurwaarder, nadat de rechter heeft bepaald dat je de woning uit moet (Juridisch Loket). Stem je niet in met de opzegging, dan kan de huur alleen via de rechter eindigen, dus je verhuurder kan je niet zelf de woning uit zetten. Meer over ontruiming lees je in onze Engelstalige gids over je rechten bij ontruiming in Nederland.

Verkoop

Mag je verhuurder opzeggen omdat hij de woning verkoopt?

Volgens artikel 7:226 BW gaat je huurcontract bij verkoop over op de nieuwe eigenaar, en artikel 7:274 lid 1 BW sluit verkoop uit als reden voor dringend eigen gebruik (artikel 7:226 BW).

Volgens het Juridisch Loket mag je verhuurder je vaste huurcontract meestal niet opzeggen omdat hij de woning verkoopt. Dit heet koop breekt geen huur. Bij huur van woonruimte kan daar niet van worden afgeweken (artikel 7:226 lid 4 BW). De koper wordt je nieuwe verhuurder en neemt de rechten en plichten uit je huurovereenkomst over. De beperkte uitzondering voor verkoop door een particuliere verhuurder die de woning eerst zelf bewoonde staat in de tabel hierboven.

Wil de nieuwe eigenaar er zelf wonen? Zegt hij binnen 3 jaar nadat de eigendomswissel schriftelijk aan jou is gemeld op wegens dringend eigen gebruik, dan kan de rechter dat niet toewijzen (artikel 7:274 lid 5 onder b BW). Wat er dan met je borg gebeurt, lees je in onze Engelstalige gids verhuurder verkoopt de woning: wat gebeurt er met je borg.

Eigen gebruik

Dringend eigen gebruik: wat de verhuurder moet aantonen

Volgens artikel 7:274 BW moet je verhuurder 2 dingen aannemelijk maken: dat hij de woning zelf dringend nodig heeft, en dat jij andere passende woonruimte kunt krijgen (artikel 7:274 lid 1 onder c BW).

De verhuurder moet aannemelijk maken dat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat je hem niet kunt vragen de huur voort te zetten. Verkoop valt daar uitdrukkelijk niet onder. Ook moet blijken dat je andere passende woonruimte kunt krijgen. Dat moet de verhuurder aantonen (Volkshuisvesting Nederland). Voor huurders met een doelgroepcontract (art. 7:274c tot en met 7:274e BW) geldt deze eis niet.

De rechter let bij zijn beslissing op de belangen van jou, de verhuurder en eventuele onderhuurders. Beëindigt de rechter de huur wegens dringend eigen gebruik of een omgevingsplan, dan kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder moet betalen als tegemoetkoming in je verhuis- en inrichtingskosten (artikel 7:275 BW; Volkshuisvesting Nederland). Gaat het om renovatie of een omgevingsplan, dan moet de verhuurder in elk geval bijdragen in je verhuiskosten (artikel 7:275 lid 3 BW).

Huurrecht

Tijdelijk huurcontract in 2026

Volgens Rijksoverheid mag je verhuurder een tijdelijk huurcontract niet tussentijds opzeggen en moet hij je 1 tot 3 maanden voor de einddatum schriftelijk laten weten dat de huur stopt (Rijksoverheid).

Sinds 1 juli 2024 is een vast huurcontract de norm. Tijdelijke contracten van vóór die datum blijven geldig en lopen af op de einddatum, mits de verhuurder dat op tijd meldt (Rijksoverheid).

Uitzonderingen voor een nieuw tijdelijk contract van maximaal 2 jaar staan in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (Stb. 2024, 152). Daaronder vallen onder meer studenten, huurders die door dringende werkzaamheden of renovatie tijdelijk andere woonruimte nodig hebben, nabestaanden van een overleden huurder die de huur niet kunnen voortzetten, gescheiden ouders die in de buurt van hun kinderen willen blijven wonen en mensen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel of Vlieland moeten wonen. Het tijdelijke contract duurt dan maximaal 2 jaar (Volkshuisvesting Nederland).

Voor elk tijdelijk contract geldt: de verhuurder mag het niet eerder stoppen dan de einddatum (Juridisch Loket). Meldt hij het einde niet, of te vroeg of te laat, dan wordt het contract een vast huurcontract en heb je huurbescherming (artikel 7:271 lid 2 BW). Lees meer in onze Engelstalige gids je tijdelijke huurcontract loopt af.

Hospita

Kamer bij een hospita: de eerste 9 maanden

Volgens Rijksoverheid heb je bij een kamer in de woning van je verhuurder de eerste 9 maanden geen huurbescherming, en kan hij in die tijd zonder reden opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden (Rijksoverheid).

Na die 9 maanden geldt de normale huurbescherming, met een extra opzeggrond voor de hospita: zij of hij moet dan aannemelijk maken dat de eigen belangen bij beëindiging zwaarder wegen dan jouw belangen bij voortzetting (artikel 7:274 lid 1 onder f BW). De regel over de eerste 9 maanden staat in artikel 7:232 lid 3 BW.

Hulp

Wanneer schakel je hulp in?

Zodra je een opzeggingsbrief hebt, loopt volgens artikel 7:271 BW een reactietermijn van 6 weken; het Juridisch Loket raadt aan niet zomaar akkoord te gaan en eerst te controleren of de opzegging mag (Juridisch Loket).

Dat is een logisch moment om iemand naar je contract en de brief te laten kijken.

Gratis informatie: het Juridisch Loket legt uit wat je rechten zijn.
Gesubsidieerde rechtsbijstand: bij een laag inkomen betaal je alleen een vaste eigen bijdrage. Kijk of je in aanmerking komt via gesubsidieerde rechtsbijstand. De hoogte van de eigen bijdrage hangt af van je inkomen; zie de normen 2026 van de Raad voor Rechtsbijstand.
Een huurrechtadvocaat: vooral als de verhuurder naar de kantonrechter gaat. Lees wanneer je een advocaat huurrecht nodig hebt.

Gaat het om de hoogte van je huur of je servicekosten? Dan is de Huurcommissie de plek. Over de opzegging zelf beslist de kantonrechter. Meer onderwerpen vind je in de huurrecht-hub.

Verder lezen

Gerelateerde gidsen

Wonen

Waarborgsom huur 2026: borg huurwoning terugkrijgen

Vragen

Veelgestelde vragen

Huurcontract opzeggen door verhuurder: wanneer mag dat?

Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd alleen om een reden uit artikel 7:274 BW, zoals huurachterstand, overlast, een diplomatenclausule, dringend eigen gebruik of het weigeren van een redelijk aanbod. Je verhuurder moet opzeggen per aangetekende brief of via een deurwaarder, met de reden erin en een termijn van 3 tot 6 maanden. Stem je niet in, dan beslist de kantonrechter. Tot die uitspraak mag je blijven wonen.

Mijn verhuurder zegt op via e-mail of WhatsApp. Is dat geldig?

Voor een vast huurcontract schrijft artikel 7:271 BW een aangetekende brief of een exploot van een deurwaarder voor. Een e-mail of appje voldoet daar niet aan. Bewaar het bericht wel, want het laat zien wat de verhuurder van plan is. Bij een tijdelijk contract is de melding dat het contract afloopt iets anders: die moet 1 tot 3 maanden voor de einddatum komen, en volgens het Juridisch Loket mag dat ook per mail of WhatsApp.

Wat gebeurt er als ik binnen 6 weken niet reageer?

De huur eindigt alleen als je schriftelijk instemt. Zwijgen is dus geen toestemming. Na de 6 weken kan de verhuurder wel naar de kantonrechter stappen om de huur te laten beëindigen. Veel huurders laten binnen de termijn per brief weten dat ze niet instemmen, zodat hun standpunt vastligt. Verplicht is dat niet. Medehuurders kunnen ieder een eigen brief sturen.

Moet ik verhuizen als mijn huurwoning wordt verkocht?

Meestal niet vanwege de verkoop zelf. Koop breekt geen huur: je contract gaat over op de nieuwe eigenaar. Wil de koper er zelf wonen, dan heeft hij een wettelijke grond nodig, zoals dringend eigen gebruik. Zegt hij daarom op binnen 3 jaar nadat je schriftelijk over de eigendomswissel bent geïnformeerd, dan wijst de rechter dat af. Alleen een particuliere verhuurder met 1 woning kan onder strenge voorwaarden opzeggen om te verkopen.

Mag de verhuurder de sloten vervangen als ik na de opzegdatum blijf?

Nee. Zolang je niet schriftelijk hebt ingestemd, loopt je huur volgens artikel 7:272 BW door tot de rechter heeft beslist, en volgens Rijksoverheid mag je tot die uitspraak in de woning blijven wonen. Pas als de rechter de huur beëindigt, mag een deurwaarder ontruimen. Sluit de verhuurder je toch buiten? Neem dan direct contact op met het Juridisch Loket of een advocaat.

Kan mijn verhuurder een tijdelijk huurcontract eerder beëindigen?

Nee, de verhuurder mag een tijdelijk contract niet tussentijds opzeggen. Het contract eindigt op de einddatum, maar alleen als hij je 1 tot 3 maanden van tevoren schriftelijk heeft gewaarschuwd. Doet hij dat niet, dan loopt het contract door voor onbepaalde tijd. Sinds 1 juli 2024 mogen nieuwe tijdelijke contracten alleen nog in uitzonderingsgevallen, voor maximaal 2 jaar.

Wat kost hulp als mijn verhuurder de huur opzegt?

Het Juridisch Loket geeft gratis informatie. Bij een laag inkomen kom je mogelijk in aanmerking voor gesubsidieerde rechtsbijstand; je eigen bijdrage hangt dan af van je inkomen. Een advocaat zonder subsidie rekent een eigen tarief. Bij FindLawyer begin je gratis door te vertellen wat er speelt. Je hoort dan of een advocaat zinvol lijkt en welke FindLawyer-vergoeding geldt, voordat je iets beslist.

Hulp nodig?

We koppelen je aan een onafhankelijke, Engelstalige Nederlandse huurrechtadvocaat. De meeste klanten worden binnen één werkdag aan een advocaat voorgesteld. De kosten van de advocaat betaal je aan het kantoor en die worden uitgelegd voordat je verdergaat.

Vertel wat er speelt

Officiële bronnen, gecontroleerd op 8 oktober 2026

Slotopmerkingen en juridische disclaimer

Dit artikel geeft algemene informatie en is niet toegesneden op jouw persoonlijke situatie.
Het behandelt niet alle situaties, uitzonderingen of recente wetswijzigingen.
Door dit artikel te lezen ontstaat geen advocaat-cliëntrelatie met findlawyer.nl of een daaraan verbonden partij.
Wij staan er niet voor in dat deze informatie volledig, juist of actueel is.
Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend.
Voor beslissingen over een opzegging van je huurcontract, of over jouw specifieke situatie, raadpleeg je altijd een gekwalificeerde professional.

FindLawyer is een service voor advocaatmatching en dossiervoorbereiding. Juridisch advies komt van de partneradvocaat.

WhatsApp ons Vertel wat er speelt